-
@ RK Lectio
2024-12-15 06:10:46
## นายหน้าสอบตก กับ เกือบขาดทุนจากคอนโด
**ใครยังไม่ได้อ่านตอนที่แล้วแนะนำให้กลับไปอ่านก่อนนะครับ** เพราะเนื้อหาต่อเนื่องกันหมด
ผมรวบรวมไว้ใน Curation นี้แล้วครับ [(TH)Real Estate Journey](https://yakihonne.com/naddr1qvzqqqr4xspzpz2849zn00wd9e3dpdqdk4mrdm8rqdz6pa3usp44xzjlr7dlea3xqq25js20f46yxs3kvdchjsnyg40k56re2sknweuq7fj)
-----------
หลังจากที่ผมเคลียร์ปัญหา บ้าน2 และ บ้าน3 ได้แล้ว ผมกับภรรยาติดตามดูสถานการณ์อย่างใกล้ชิด เมื่อผู้เช่าไม่มีปัญหา มีความเป็นอยู่อาศัยที่ดี จ่ายค่าเช่าตรงเวลาโดยไม่ต้องทวงถาม สามารถปล่อยให้บ้านสองหลังนี้ run ได้ด้วยตัวเอง ถือว่าภารกิจเสร็จสิ้นปล่อยเป็น passive income ได้
ผมเปิด Youtube “Kim property live” พูดถึงเรื่องการลงทุนในอสังหาที่ได้ผลตอบแทนสูง เป็นคอนโดที่อยู่ใกล้กับมหาวิทยาลัย **(Campus condo)** ผลตอบแทนการลงทุน range 5 - 8% ซึ่งถือว่าโคตรสูง ผมทำการบ้านหาข้อมูลเพิ่มก็ได้พบกับคอนโดใกล้กับมหาวิทยาลัยมหิดลศาลายา จังหวัดนครปฐมครับ
### จังหวัดนครปฐม
ตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นมา นครปฐมเป็นจุดยุทธศาสตร์เมืองขยายที่สอดไปกับนโยบายภาครัฐบาลในการขยายเศรษฐกิจ โครงการก่อสร้างมอเตอร์เวย์เชื่อมภาคตะวันตกกับนิคมอุตสาหกรรมภาคตะวันออก จังหวัดที่เป็นตัวเชื่อมได้แก่ กาญจนบุรี นครปฐม ราชบุรี นนทบุรี ราคาที่ดินและอสังหาในจังหวัดดังกล่าวมีมูลค่าเพิ่มขึ้น และเป็นที่ต้องการของ developer หลายจ้าว นครปฐมที่ห่างจากกรุงเทพประมาณ 20 กิโลเมตรนิดๆ กลายเป็นทำเลทอง (Prime area)ไปเลยครับ
**สิ่งที่เกิดการเปลี่ยนแปลงในจังหวัดนี้ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาคือ**
- อสังหาเพิ่มขึ้นมาก มีหลาย sector ตั้งแต่รุ่นประหยัดไปจนถึง super luxury
- พื้นที่การเกษตรทุ่งนา กลายเป็นโรงงาน
- บ้านจัดสรรสมัยใหม่แทรกตัวกลมกลืนกับชุมชนต่างจังหวัดดั้งเดิม
- แฟรนไชส์แห่กันเปิดตัว
- ห้างเซนทรัลศาลายา และ เซนทรัลนครปฐมเปิดตัว
- คาเฟ่แหล่งดึงดูดนักท่องเที่ยวใหม่ๆเปิดกิจการ
ภรรยาผมเป็นคนนครปฐม รู้จักพื้นที่ดี เราตัดสินใจขับรถเล่นไปดูสถานที่ ไปสำรวจว่ามีทำเลไหนน่าสนใจบ้าง ผมเน้นนะครับ **“ขับรถเล่นเฉยๆ”** แต่ดันได้คอนโดกลับมาห้องนึงแบบไม่ทันตั้งตัว
#### โครงการเคฟ ศาลายา (Kave Salaya)
อยู่ห่างจากมหาวิทยาลัยมหิดลศาลายาประมาณ 1 กิโลเมตรนิดๆเท่านั้นครับ
เป็นห้องชั้น 6 ห้องริม ขนาด 32 ตร.ม. หันหลังให้ถนน วิวทางรถไฟและพื้นที่สีเขียว ไม่มีทางที่จะมีตึกสูงบัง ลมเข้าทั้งวัน แสงธรรมชาติเข้าตลอด ให้ความรู้สึกปลอดโปร่ง ห้องดูดีมากๆ แต่ก็น่าแปลกใจที่หลุดมาถึงผมได้ ไม่มีใครซื้อไปก่อน
ความรู้สึกของผมตอนนั้นคือทั้งกล้าและกลัวไปพร้อมๆกัน "ผมพึ่งผ่อน zeen condo หมดได้ประมาณครึ่งปี จะต้องเป็นหนี้อสังหาอีกรอบเหรอเนี่ย" แต่ครอบครัวผมทำการบ้าน ศึกษาลงพื้นที่จริง คำนวณมาหมดแล้ว ได้ข้อสรุปว่า การลงทุนครั้งนี้คุ้มค่า ความเสี่ยงต่ำ ผมยืนกู้ธนาคารซื้อคอนโดครับ ครั้งนี้ทำให้ผมมี contact ผู้จัดการสินเชื่อระดับสูงของธนาคารเพิ่มอีกท่านนึงครับ
### "กลัวเป็นหนี้ แต่จำกัดความเสี่ยงด้วยความรู้ ความเข้าใจ"
กระบวนการตรวจรับห้องเสร็จสิ้น ผมได้ครอบครอง Kave Salaya ในวันที่ 16 พฤษภาคม 2567 ครับ ตกแต่งอีกประมาณ 1 เดือน ห้องก็พร้อมให่เช่า
***เทรนคอนโดสมัยนี้*** ทางโครงการจะมีบริษัทเอเจนซี่เป็นของตัวเอง หรือไม่ก็ out source ทำหน้าที่เป็นนายหน้าหาผู้เช่า หรือช่วยเจ้าของห้องที่อยากขายห้อง บริการครบวงจร อำนวยความสะดวกให้แก่นักลงทุนที่ไม่มีเวลา หากมีลูกค้า walk in เข้ามาหาห้องเช่า ทางเอเจนซี่จะรับหน้าที่ดูแล แยกหน้าที่กับนิติบุคคลชัดเจน
ผมไม่เคยลองใช้บริการนายหน้ามาก่อน ไม่ลองก็ไม่รู้ ผมจึงให้นายหน้าทำการตลาดหาผู้เช่าคอนโดห้องนี้ทันทีครับ
### "เมื่อได้ครอบครองทรัพย์ ต้องปล่อยเช่าให้เร็วที่สุด ในสภาพที่ดี มันคือโอกาสทางธุรกิจ ยิ่งช้า เราจะเจ๊งเอง แต่ต้องไม่รีบเกินไป เอาสภาพทรัพย์ที่ไม่ได้เรื่องมาขายลูกค้า"
นายหน้าคนนี้ทำการตลาดได้เร็ว ผ่านไป 2 วัน มีลูกค้ามาดูห้องทันที … ฟังดูดีใช่มั้ยครับ แต่… สอบตกครับ
เวลาผมเลือกนายหน้ามาทำการตลาดให้ ผมจะบอกจุดขายของห้องผมทั้งหมด และคาดหวังว่านายหน้าจะเป็นคนขายของแทนเจ้าของห้องได้
>วันที่นายหน้าพาลูกค้ามาดูสิ่งที่เขาทำคือ
เปิดประตูแล้วยืนอยู่นอกห้อง... ให้ลูกค้าเข้าไปดูเอง ไม่นำเสนอ ไม่พรีเซ้นท์ ไม่ขายของใดๆเลย ยืนนิ่งๆ หงายสัญญาณมือเชิญลูกค้าเข้าชมอย่างเดียว พอลูกค้าดูห้องจนถึงระยะเวลานึง เขาก็พาไปทำสัญญาเช่า รับค่านายหน้าจากเช่าของทรัพย์
**แบบนี้ไม่ผ่านครับ** ผมเลยทำการตลาดเอง บอกเลิกนายหน้าไป
วันสุดท้ายที่ผมมาเดินดูความเรียบร้อยหลังจากผู้รับเหมาย้ายอุปกรณ์ออกไปหมดแล้ว มานั่่งพักที่ lobby ของตัวตึก เจอฝรั่งชาวต่างชาติท่านนึงเดินดุ่มๆเข้ามาถามนิติบุคคล
Excuse me .. Do you have a room for rent?
(สวัสดีครับ มีห้องว่างให้เช่าไหมครับ)
ผมนี่หูผึ่งเลย
แต่ผมไม่ได้รีบกระโจนใส่ลูกค้า ผมนั่งดูทีท่าก่อน เพราะผมรู้ว่าทางนิติบุคคลจะต้องบอกให้ติดต่อนายหน้าที่นั่งอยู่โต๊ะใกล้ๆแทน แต่ตอนนั้นเป็นวันหยุดของนายหน้าพอดี ฝรั่งท่านนั้นก็นั่งจ๋อยๆหน่อย ผมเลยเดินเข้าไปคุย พาดูห้องครับ ตกลงค่าเช่า 11000 บาท/เดือน เป็นะระยะเวลา 1 ปี แต่นี่คือความผิดพลาดของผมที่อยากนำมาเล่าสู่กันฟังครับ
ฝรั่งที่มาดูห้อง (ผมขอเรียกว่าคุณ B) ไม่ได้เป็นคนเข้าอยู่เอง แต่หาห้องให้เพื่อนเขาที่ยังอยู่ต่างประเทศ (ขอเรียกว่าคุณ K)
วันที่ทำสัญญากัน คุณ B เซ็นต์สัญญาแทนคุณ K และโอนค่าเช่าล่วงหน้าให้ตามเงื่อนไข คุณ B อยู่ที่ไทยมานาน มีงานทำ มีนายจ้างชัดเจน แต่งงานมีครอบครัวกับคนไทย เขาสามารถเข้าถึง prompt pay ได้ ในขณะที่คุณ K เข้าประเทศด้วยวีซ่าท่องเที่ยว เขาเป็นวิศวกรทำงานอยู่บริษัทรถยนต์ยุโรปแต่ลาออกมาเพื่อเปิดธุรกิจออนไลน์ drop shipping เป็นของตัวเอง โดยเขาจะมาพักอยู่ที่ไทย 1 ปี เพื่อท้าทายตัวเองว่าจะทำธุรกิจสำเร็จมั้ย ถ้าสำเร็จเขาจะไม่หางานประจำอีกเลย แต่ถ้าไม่สำเร็จ จะกลับไปสมัครงานวิศวกรบริษัทรถยนต์อีกครั้ง เหตุการณ์นี้ทำให้คุณ K ไม่สามารถเข้าถึง prompt pay ได้
คุณ B video call ให้ผมคุยกับคุณ K ผมแจ้งว่าถ้าคุณ K เข้าประเทศมาเมื่อไหร่ ผมจะขอพบเนื่องจากนี่เป็นครั้งแรกของคุณ K ที่จะมาประเทศไทย ผมจะแนะนำเรื่องความเป็นอยู่ กฏระเบียบการเข้าพักคอนโด รวมถึงข้อตกลงในการใช้พื้นที่ส่วนกลางอื่นๆด้วย เนื่องจากวัฒนธรรมยุโรปกับเอเชียไม่เหมือนกัน เมื่อ confirm วันนัดกันได้ เราก็แยกย้ายกันไปครับ
แต่เมื่อถึงวันนัด ทั้งคุณ B และคุณ K **หายไปเลย ติดต่อไม่ได้ ไม่มาตามนัด** ไร้วี่แววไร้ร่องรอย ในห้องมีของใช้ส่วนตัวคุณ K ย้ายเข้ามาแล้ว ตอนนั้นผมไม่สามารถอยู่ตรงนั้นเพื่อรอได้ เนื่องจากผมกำลังจะซื้อคอนโดอีกห้องนึงใกล้ๆบริเวณนั้น จะต้องเข้าไปเซ็นต์สัญญาซื้อขายครับ
ในเมื่อเราติดต่อคุณ K ไม่ได้ ผมตัดสินใจเปิดเข้าห้องแล้วเขียน note ให้ติดต่อกลับ ผมไปกินข้าวและไปอีกคอนโดนึงเมื่อผมเซ็นต์เอกสารเรียบร้อย ทางนิติบุคคลของเคฟติดต่อมาว่าพบคุณ K แล้ว เขาต้องการเจอผมเช่นกัน ผมเลยเข้าไปพบ พูดคุย แนะนำตัวกันเป็นทางการครับ ทุกอย่างราบรื่นดี คุณ K ไม่สร้างปัญหาอะไร แต่ติดปัญหาเรื่องที่เขาไม่สามารถเข้าถึง prompt pay ได้ เวลาใช้จ่ายอะไรต้องรอคอยคุณ B ดำเนินการให้ เรื่องนี้ทำให้ผมกังวลใจไม่น้อยเวลาเขาจะจ่ายค่าน้ำค่าไฟค่าเนตและค่าห้อง
แต่สุดท้ายคุณ K มีเหตุจำเป็นต้องบินกลับประเทศครับ อาศัยอยู่แค่ 2 สัปดาห์ เขาบอกผมว่าให้เก็บเงินมัดจำไปเลย เขาเข้าใจดีว่าถ้าออกก่อนก็ต้องเสียเงินมัดจำไป ห้องมีรอยเปื้อนต้องเก็บสีใหม่ และผมตัดสินใจตกแต่งห้องขึ้นมาอีก step นึง ทำให้ได้กำไรเล็กน้อย เกือบเท่าทุนครับ
## ข้อคิดและบทเรียน
- ถ้าผู้เช่าเป็นชาวช่างชาติ ควรเป็นคนที่มีนายจ้างไทย และวีซ่าทำงานที่ชัดเจน ถ้าเป็นนักท่องเที่ยวจะต้องยอมรับความเสี่ยง
- ขอพบผู้เช่าตัวจริง ถ้าผมย้อนเวลากลับไปได้ ผมจะไม่รีบร้อนทำสัญญากับคุณ B ผมจะรอคุณ K เดินทางมาแล้วทำสัญญา และระหว่างนั้นผมจะเรียกเก็บเงินค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือนเป็นการมัดจำว่าเขามาแน่
- เหมือนที่ผมเล่าไปแล้วเกี่ยวกับนายหน้า นายหน้าคนนี้สอบตกครับ ผมโชคดีที่วันที่นายหน้าพาลูกค้ามาดู ผมเห็นด้วยตาตัวเองว่านายหน้าบริการลูกค้าอย่างไร พูดหยาบๆก็คือ ถ้าจะทำหน้าที่แค่นี้ผมไม่จ้างคุณ ผมทำการตลาดเองได้หลังจากเก็บสีห้องใหม่ไม่ถึงสัปดาห์ก็ได้ผู้เช่าใหม่เป็นน้องนักศึกษาม.มหิดลครับ
เนื้อหาตอนต่อไป จะมาตามสัญญาครับ บ้าน1 ที่เป็น last boss และปัญหาจากผู้เช่าบ้าน2 ที่จุดจบหักมุมแบบไม่น่าเชื่อ รวมไปถึงการยอม stop loss ตัดแขนตัดขารักษาชีวิต ครับ ฝากติดตามด้วยครับ